今年的政府工作報告提出，“適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要”，“推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”。日前發(fā)布的《2025中國城市長租市場發(fā)展藍皮書》（以下簡稱“藍皮書”）指出，通過多主體、多渠道共同推動“優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”成為破解供需矛盾、激活市場潛力的關(guān)鍵路徑，而機構(gòu)化則被看作是住房租賃消存量、優(yōu)質(zhì)量、穩(wěn)健發(fā)展的確定選擇。

　　該藍皮書由清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心、自如研究院、新華網(wǎng)文化產(chǎn)業(yè)研究院共同參與調(diào)研編撰。其中，我國長租機構(gòu)頭部企業(yè)自如管理房源近100萬間，為近百萬業(yè)主、500萬次租客提供服務(wù)。

　　藍皮書指出，當前我國城市住房租賃市場正經(jīng)歷向“存量優(yōu)化”的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。一方面，在近2.6億的全國租房人口中，主流置業(yè)人群正在回歸租房市場；另一方面，當前以個人業(yè)主房源等為主的住房租賃市場，供給側(cè)的滯后性問題開始顯現(xiàn)。

　　當前，租房人口規(guī)模持續(xù)擴大，租房人口結(jié)構(gòu)也發(fā)生了顯著變化。藍皮書數(shù)據(jù)顯示，四大一線城市中租房人口規(guī)模接近4000萬人，占比接近50%。在全國40個重點城市的租賃市場中，35歲以上的租客占比達到35%以上，較2021年增長了4.9個百分點，成為所有年齡層租客中占比提升最快的群體。

　　35歲以上主流置業(yè)人群的回流，帶動了改善型居住需求從購房市場流向租房市場。藍皮書調(diào)研顯示，“室內(nèi)環(huán)境舒適、房屋品質(zhì)高、周邊交通便利”是租客衡量租住品質(zhì)最關(guān)注的因素。為了獲得更好的租住體驗，有超四成租客愿為“質(zhì)量更好的基礎(chǔ)裝修”增加預(yù)算。值得注意的是，超半數(shù)租客可接受5年以上的租房生活，近20%租客接受租房10年以上。

　　面對快速升級的市場新需求，房源供給卻稍顯滯后。藍皮書指出，目前市場上房源普遍存在裝修老舊、配套缺失、服務(wù)不足等痛點，與租客對品質(zhì)、舒適、安全、智能化的需求形成了“產(chǎn)品錯配”“服務(wù)錯配”“運營錯配”三大結(jié)構(gòu)性錯配。面對不斷增長的品質(zhì)租房需求，全國超6000萬套潛在可用于出租房源亟待提質(zhì)改造、激活價值。把存量住房改造成“好房子”，成為住房租賃市場優(yōu)化供給的當務(wù)之急。

　　目前，在我國住房租賃市場中，供應(yīng)主體90%以上是個人出租。藍皮書調(diào)研顯示，個人業(yè)主手中的房源普遍存在“老舊”問題，超50%房源房齡超10年以上，超20%房齡已有20年以上。由此，長期空置、中介平臺不規(guī)范、房子持續(xù)“出問題”、租金收益不及預(yù)期以及租客拖欠費用，成為困擾城市業(yè)主的主要痛點。

　　藍皮書顯示，機構(gòu)化長租房產(chǎn)品形態(tài)、居住生態(tài)不斷豐富，市場占比穩(wěn)步提升。據(jù)機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，集中式長租公寓TOP30企業(yè)累計開業(yè)房源量達122.6萬間，集中式租賃社區(qū)管理規(guī)模超過3萬間的運營機構(gòu)占比達到14%。

　　與此同時，國家也持續(xù)通過金融支持、稅收優(yōu)惠、土地供應(yīng)等舉措，大力推動保障性租賃住房發(fā)展，尤其是鼓勵保租房運營引入長租機構(gòu)模式、產(chǎn)品、服務(wù)、科技運營能力。