原標(biāo)：不只是衡量樓市冷熱的溫度計(jì)，更是城市戰(zhàn)略發(fā)展的調(diào)節(jié)閥  上海土拍熱度傳導(dǎo)進(jìn)入良性循環(huán)

　　■上海在充分發(fā)揮市場機(jī)制作用的基礎(chǔ)上，始終按照城市總體規(guī)劃要求保持著高質(zhì)量發(fā)展定力和高品質(zhì)建設(shè)追求，注重實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)的目標(biāo)導(dǎo)向，圍繞服務(wù)“五個(gè)中心”核心功能建設(shè)，強(qiáng)化總規(guī)統(tǒng)領(lǐng)下的“規(guī)—儲(chǔ)—供—用”一體化管理，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

　　3月28日，第三批次商品住宅用地正式出讓，涉及青浦西岑、閔行大零號灣、靜安大寧和浦東北蔡四宗地塊，成交總金額138.35億元。其中，青浦西岑地塊以底價(jià)成交；浦東北蔡地塊引來7家房企爭奪，最終以溢價(jià)40%成交。

　　上海出現(xiàn)一宗“遇冷”地塊，放在全國核心城市土拍普遍升溫的大背景下看，似乎有些令人意外。不過市場認(rèn)為，在經(jīng)歷多輪高熱度土拍之后，上海開始前瞻性謀劃更高能級的要素布局，錨定科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，通過差異化供地，重構(gòu)城市發(fā)展邏輯。上海之所以能成為樓市風(fēng)向標(biāo)，原因正在于此。

　　科創(chuàng)腹地押注未來

　　科創(chuàng)概念，是本輪土拍的一大關(guān)鍵詞。

　　先來看位于西岑科創(chuàng)園區(qū)的青浦西岑地塊。由于只有一家競買人報(bào)名，該地塊以6000元/平方米起始樓面單價(jià)、17.54億元起始總價(jià)，由長三角西岑科創(chuàng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展（上海）有限公司收入囊中。

　　零溢價(jià)成交，各方并不意外。西岑地塊占地16.78公頃、含8幅子地塊，一次性出讓如此大規(guī)模的地塊，在近年來的上海非常罕見。同時(shí)，地塊毗鄰華為練秋湖研發(fā)中心，涵蓋住宅、商辦等多重業(yè)態(tài)，其中住宅占比不足45%。青浦區(qū)規(guī)劃資源局有關(guān)負(fù)責(zé)人陳康告訴記者，西岑地塊品質(zhì)要求高、建設(shè)周期長、資金回籠慢，對房企綜合開發(fā)能力設(shè)置了較高門檻。

　　如果把8幅子地塊拆分出讓，或許會(huì)吸引更多房企參與，賣出更好的價(jià)格。不過，上海沒有這樣做，原因很簡單：從功能定位來看，上海的土地市場從來不只是衡量樓市冷熱的溫度計(jì)，更是城市戰(zhàn)略發(fā)展的調(diào)節(jié)閥。

　　隨著本次交易落槌，西岑地塊將和華為練秋湖研發(fā)中心、在建城中村改造項(xiàng)目、復(fù)旦創(chuàng)新學(xué)院形成環(huán)湖創(chuàng)新走廊，幫助西岑科創(chuàng)中心完成“研發(fā)—孵化—產(chǎn)業(yè)—生活”全鏈條閉合，建成一座10萬人規(guī)模的世界級科創(chuàng)小鎮(zhèn)。

　　瞄準(zhǔn)未來進(jìn)行布局的還有閔行大零號灣地塊。和青浦地塊類似，閔行地塊也采用組團(tuán)出讓模式，涉及住宅、酒店，21.72公頃的占地規(guī)模同樣少見，因而吸引的競買人僅兩家。

　　從兩宗土地不難看出，上海土拍不僅僅看重房企的資金實(shí)力，更看重企業(yè)“與城市共成長”的意愿和能力。半年前，上海靜安靈石地塊同樣以底價(jià)出讓，并附帶特殊的商業(yè)和落稅要求。

　　上海規(guī)劃資源局資源利用處負(fù)責(zé)人表示，上海在充分發(fā)揮市場機(jī)制作用的基礎(chǔ)上，始終按照城市總體規(guī)劃要求保持著高質(zhì)量發(fā)展定力和高品質(zhì)建設(shè)追求，注重實(shí)現(xiàn)長遠(yuǎn)的目標(biāo)導(dǎo)向，圍繞服務(wù)“五個(gè)中心”核心功能建設(shè)，強(qiáng)化總規(guī)統(tǒng)領(lǐng)下的“規(guī)—儲(chǔ)—供—用”一體化管理，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　熱度進(jìn)入良性循環(huán)

　　白熱化，是本輪土拍的另一個(gè)關(guān)鍵詞。

　　浦東北蔡地塊競爭激烈，7家房企在首輪競價(jià)至40%溢價(jià)率封頂之后，進(jìn)入第二輪高品質(zhì)競價(jià)，最終由綠城集團(tuán)摘得，裝修標(biāo)準(zhǔn)觸頂、公共服務(wù)配套標(biāo)準(zhǔn)觸頂、人才住房指標(biāo)達(dá)0.6%，成為北蔡板塊新地王。閔行大零號灣地塊，商辦面積比例高，條件上不占優(yōu)勢，卻由象嶼以18.97%的溢價(jià)率摘得。靜安大寧地塊吸引9家房企競價(jià)，由本土民企大華集團(tuán)以32.31%溢價(jià)率成交，成為大寧板塊新地王。

　　競拍熱度之高，連業(yè)內(nèi)人士都要感嘆一句“超出預(yù)期”。不僅是上海，從全國來看，核心城市土拍升溫已成為趨勢。中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶說，去年以來的多輪組合政策效益釋放，房企普遍看好核心城市新房市場銷售回穩(wěn)，補(bǔ)倉意愿較高，年初拿地能夠在當(dāng)年進(jìn)入銷售階段，有助于回籠資金，提升周轉(zhuǎn)效率。同時(shí)，包括上海在內(nèi)，各地都加大了優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)力度。

　　上海率先進(jìn)入樓市熱度的良性循環(huán)。從去年下半年以來，土拍市場“地王”和高溢價(jià)率頻出，暖意持續(xù)傳導(dǎo)到了住房交易市場。上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，今年1月至2月，上海新房、二手房交易量同比增加28%、51%，成交價(jià)格總體回升。3月以來，新開盤項(xiàng)目保持較高熱度。

　　市場有了預(yù)期和信心，才會(huì)有更多滬內(nèi)外房企加大力度投資上海。去年以來，單單廈門一座城市就有四家國企“北上”，在滬土地投資超150億元。

　　中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜認(rèn)為，未來上海或?qū)⒗^續(xù)保持中心城區(qū)與郊區(qū)結(jié)合、優(yōu)先供給區(qū)域內(nèi)優(yōu)質(zhì)土地的供地特征，進(jìn)而提升高品質(zhì)新房供應(yīng)量，并通過增強(qiáng)市場預(yù)期來推動(dòng)樓市企穩(wěn)。

　　引導(dǎo)建造“好房子”

　　“好房子”，是第三個(gè)關(guān)鍵詞。

　　全國兩會(huì)以來，“好房子”成為一大熱詞。上海從土地源頭出發(fā)，引導(dǎo)房企建造出優(yōu)質(zhì)的“好房子”。

　　根據(jù)公開資料，浦東北蔡地塊中小套型比例從常規(guī)的60%降低至45%，更好滿足多樣化住房需求；靜安大寧地塊中小套型比例為40%，房型設(shè)計(jì)有較大的發(fā)揮空間，是區(qū)域近年來少有的改善型住宅產(chǎn)品。

　　在建筑品質(zhì)方面，靜安大寧地塊提出高要求，如同時(shí)達(dá)到綠色建筑二星級及近零能耗建筑要求，滿足建筑單體預(yù)制率40%或建筑單體裝配率60%，屋頂安裝面積不低于30%的太陽能光伏，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、竣工交付等階段全部應(yīng)用BIM技術(shù)，要求商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于5000元/平方米。

　　可見，高溢價(jià)、高熱度不再是上海土拍的唯一主線了。未來的上海土拍將更加關(guān)注長期主義，提供高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，助力城市高能級戰(zhàn)略發(fā)展。有專家指出，對優(yōu)質(zhì)房企而言，從“高溢價(jià)狂歡”轉(zhuǎn)向“長期價(jià)值深耕”，是挑戰(zhàn)，更是機(jī)遇。

　�。ū緢�(bào)記者 戚穎璞 來源：解放日報(bào) 日期：2025-03-30 ）